Basılı Kitap ve Süreli Yayınlardaki Vergi Muafiyeti'ne Bakış
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Geçici Madde 1 hükmü uyarınca 08.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25’i geçemeyecek, geçmesi durumunda aşan miktar geçersiz sayılacaktı. İlgili madde hükmünün tekrar uzatılıp uzatılmayacağı kamuoyunda büyük bir merak konusuydu. Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, %25 kira artış oranı sınırının bir sene daha uzatılacağını açıkladı.
İlgili kanun hükmü 15 Temmuz 2023 tarihinde ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. 02.07.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’na konut kira sözleşmelerinde kira artış oranının sınırlı olduğuna dair eklenen Geçici Madde 2 hükümleri doğrultusunda %25’lik kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar devam edecek.
2 Temmuz 2023 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenecek konut kira sözleşmelerinde kira artışları, bir önceki yıl kira tutarının %25'ini geçemeyecektir. Söz konusu üst limit, geçici madde olarak düzenlendiğinden süre bakımından sonradan bir uzatma olmazsa, 2 Temmuz 2023 ila 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında geçerli olmakla birlikte bu süre zarfındaki kira artışlarını ele almıştır. Kira artışlarında, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranının uygulanması için bir önceki kiralama yılına ilişkin TÜFE değişim oranının, 12 aylık ortalamaya göre %25'in altında olması gerekmektedir. Kira artışının kanunda öngörülen miktarı geçmesi durumunda ise aşan miktar geçersiz sayılacak. Bu yazımızda oldukça konuşulan ancak detaylarına vakıf olunmayan “Kira Artış Sınırı” uygulamasının hem kiracılar hem de mülk sahipleri üzerindeki etkilerinden bahsetmeye çalıştık.
Kira Artış Sınırının Kiracılar Üzerindeki Etkileri
Türkiye’de konut kira fiyatları sorunu ne yazık ki toplumsal bir krize dönüşmüş durumda. 2018 yılında döviz kurunda yaşanan kriz ile hareketlenmeye başlayan kira fiyatları; pandemi, Rusya-Ukrayna savaşı, Afganistan, Pakistan, Körfez ve Kuzey Afrika kaynaklı yoğun dış göçün yarattığı talep ve yüksek enflasyon baskısı ile kontrolden çıkmışken son olarak yaşadığımız elim deprem felaketinin ardından bölgeden sayıları milyon ile ifade edilen insanın batıya doğru göç etmesi ile adeta uçuşa geçmiştir.
İzmir’de 5 yıl önce lüks semtlerde 6 bin TL olan kira fiyatları, 60 bin liralara kadar yükselmiş hükümet tarafından kira fiyatlarının önlenemez yükselişine son vermek için atılan adımlar yetersiz kalmıştır. Yaşanan yoğun talep nedeniyle konut fiyatları ve kiralamalarda yaşanan astronomik artış kiracılar ile ev sahiplerini karşı karşıya getirmiştir. Zira konut kira bedellerinin aşırı bir artış gösterdiği, içinde bulunduğumuz bu dönemde, uygulamada kiracı ve kiraya veren tarafından geçici maddeye aykırı şekilde yüzde 25’lik üst sınırdan daha yüksek bir oranda artışların yapıldığı sıklıkla gözlenmektedir.
Kiracılar bütçelerine uygun kiralık daire bulamazken ev sahipleri de mevcut kiracılarını çıkarmaya çalışmaktadır. Deprem felaketi ile sarsılan Türkiye’de bir tarafta eşsiz bir dayanışma örneği yaşanırken diğer tarafta ise fırsatçılar yüzlerini göstermeye devam etmektedir. Afet bölgesinden güvenli bölgelere yaşanan göç ile zaten kontrolden çıkmış olan kira fiyatlarında yeni zirveler yaşanmakta bu durum da doğal olarak kiracıları olumsuz etkilemektedir.
Kira Artış Sınırının Mülk Sahipleri Üzerindeki Etkileri
Hükümet tarafından geçici madde ile getirilen kira artışında %25 sınırı hem kiracıların mağdur olmasını hem de yüksek enflasyonu önlemek iddiası ile kanunlaştırılmıştı ancak, bu kira artış sınırının adalet ve denge ilişkisi tartışmalıdır. Kimi mal sahipleri, kira artış sınırının yeterli bir getiri sağlamadığını düşünerek kira bedellerini daha yüksek oranlarda artırmak istemektedir. Bu durumda, adalet ve denge arasında bir çatışma ortaya çıkmaktadır.
Kira artış sınırının adalet ve denge ilişkisi konusunda birden fazla tipik senaryo vardır. Bunlardan biri; kiracıların ekonomik durumlarının dikkate alınmadan yapılan yüksek kira artışlarıdır. Bu durumda, kiracılar maddi olarak zorlanmakta ve hakkaniyetin sağlanmadığı bir durum ortaya çıkmaktadır. Diğer bir senaryo ise; kira bedellerinin düşük olması nedeniyle mal sahiplerinin finansal kayıplara uğramasıdır. Bu yüzden, mal sahipleri adaletin sağlanmadığından şikâyet etmekte ve mülkiyet haklarına zarar geldiğini iddia etmektedirler.
Kira artış sınırının adalet ve denge ilişkisi, hem kiracıların hem de mal sahiplerinin çıkarlarını dikkate alarak kurulmuş olmaktan ne yazık ki çok uzaktır. Hem adaletin sağlanması hem de mülkiyet haklarının korunması için makul bir denge bulunmalıdır. Ancak bu arayış hükümet tarafından kira sözleşmesinin taraflarına bırakılmıştır. Bu sebeple mevcut mal sahipleri sözleşme kurulması aşamasında kiracılardan tarihsiz tahliye taahhütnamesi talep etmekte ve yapılan sözleşmeyi kiracı açısından anlamsız kılmaktadır. Ellerinde tarihsiz olarak alınmış bu tür belgeleri bulunduran mülk sahipleri, çoğunlukla sözleşme döneminin sonunu dahi beklemeden kiracılardan fahiş kira bedeli artışları talep etmekte talepleri karşılık bulmayınca da kiracılarını istedikleri gibi tahliye edebilmektedirler.
Tam tersine elinde tahliyeye yarar belge olmayan mülk sahiplerinin kiracıları ise %25 artış sınırına uygun kira artışı yapmakta, mülk sahipleri ise gerçek enflasyonun çok altında kalan kira gelir artışı yüzünden mağdur olmaktadır. Örneğin; aynı apartmanda dairesi olan kiracı, ortalama kiranın 40 bin TL olduğu semtte 6500 TL kira ödediği için boş olan dairesine geçmemektedir. Kiracı tarafından gayet kârlı olan bu durum mülk sahibi açısından dayanılamaz olabilmektedir.
Sonuç olarak, kira artış sınırı, adalet ve denge arasında bir ilişkinin bulunduğu önemli bir konudur. Ancak, bu sınıra uymayan aşırı kira artışları veya bu sınıra uygun olarak rayicin çok altında kalan kira fiyatları adaletin sağlanmadığı ve dengeyi bozduğu durumlar yaratmaktadır. Bu nedenle, kira artış sınırının dikkatli bir şekilde tekrar ele alınarak belirlenmesi ve denetlenmesi gerekmektedir.
